当前，扩大内需是我国经济持续回升向好的关键，其中消费是重要抓手。近期，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，证监会发布进一步推进基础设施领域REITs常态化发行相关工作的通知，明确提出支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施，特别是优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等项目发行基础设施REITs。这标志着包括商业不动产在内的消费基础设施，正式被纳入公募REITs试点范围。

业界专家认为，在促消费、扩内需、稳经济的形势下，推行消费基础设施REITs，可以盘活我国存量消费基础设施资产，促进消费基础设施投融资循环，有效提升居民消费动力，缓解经济需求不足局面，将为房地产行业、实体经济以及REITs市场发展带来积极影响。

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助力恢复和扩大消费

近年来，我国经济面临着需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。在此背景下，用好各类金融工具，充分激发消费的基础作用、着力扩大国内需求，尤为重要。

“我国公募REITs自试点以来，已取得阶段性成果。公募REITs这一新型金融工具盘活存量资产、带动新增投资的功能也得到初步验证。”中金公司研究部不动产与空间服务行业首席分析师、董事总经理张宇认为，发行消费基础设施REITs，可以盘活我国存量消费基础设施资产，募集资金用于新建消费基础设施。同时，在公募REITs存续期，进一步改善和提升居民线下消费空间运营情况，进而充分挖掘国内市场潜力，放大内需对于经济增长的拉动作用。

“消费基础设施作为支撑我国内循环的重要组成部分，为广大百姓提供了消费场所，是经济内循环的基础。将消费基础设施纳入公募REITs试点范围，可以促进消费基础设施投融资循环，有效提升居民消费动力，缓解经济需求不足局面。”申万宏源证券固定收益融资总部REITs与结构化部联席总经理陈玲说。

事实上，由于消费基础设施的投资回报周期往往比较长，对社会资本的吸引力不强，导致社会资本对消费基础设施投资的积极性不高，影响了消费基础设施的更新换代，而公募REITs可以有效弥补这一不足。陈玲指出，REITs作为打通资产融通的重要金融工具，能有效缩短投资回收周期、提升投资积极性，进而推动消费基础设施不断升级，为居民带来更好的消费体验，促进消费持续增长，从而达到稳经济目的。

消费基础设施REITs市场规模巨大

据了解，目前被纳入基础设施REITs试点范围的资产类型主要是百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目。张宇指出，REITs扩容至上述新资产类型，有利于提升我国REITs市场资产丰富度，引入增量资金和多元化投资人，推动REITs市场规模稳健增长和可持续发展。

改革开放以来，我国经济社会快速发展，城市基础设施建设水平不断提升。现阶段，商业不动产存量资产规模庞大，这也意味着消费基础设施REITs市场极具空间与潜力。

“根据克而瑞资管监测数据，截至2022年末，我国建筑面积超过3万平米的购物中心或百货商场接近9000个，总建筑面积近7.3亿平方米；其中已开业的项目超7000个，开业面积超5.85亿平方米。”陈玲分析指出，从总量上来看，若后续放开办公楼、酒店等业态限制，预计消费基础设施REITs市场规模在千亿元以上。

据统计，截至2022年末，我国商业不动产存量市值约5.52万亿美元，约合38万亿元人民币。“结合2022年上市房企年报披露数据，初步判断上述资产的存量规模可达万亿元以上，其中能够发行公募REITs的空间或在千亿元左右，未来伴随更多的资产运营成熟进入REITs市场，发行空间或能进一步打开。”张宇表示。

商业地产企业迎利好

商业地产是我国实体资产的重要组成部分，基础设施REITs试点向消费领域商业地产资产开放，为商业地产企业提供盘活存量资产的金融工具，无疑将给房地产行业发展带来重要影响。

“房地产行业企业通常有两种经营模式，即‘开发—销售’的销售型模式和‘开发—运营’的持有型模式。近年来，高周转的销售模式风险暴露，地产行业逐步从增量阶段过渡至存量阶段，持有型模式愈发重要。”陈玲认为，基础设施REITs试点对于自持大量商业地产项目的房企而言是重大利好。综合性房企也可通过分拆轻资产运营的商业管理平台，实现与房地产开发业务的有效隔离，同时配合REITs平台承接资产，形成轻重资产平台配合的模式。该模式将成为行业主流，有效促进房地产行业转型与良性发展。

“房企通过REITs盘活优质持有型资产，可有效降低企业杠杆率，改善企业资产负债表，提高抗风险能力。同时，将REITs纳入企业战略体系，将引导企业进一步提升资产运营管理能力，发挥管理价值，促进房地产行业发展新模式。”张宇指出。

值得关注的是，在资产合规性方面，此次发布的新政策明确，REITs项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务；严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。这一规定将消费基础设施与住宅开发业务进行有效隔离，体现了坚持“房住不炒”要求。

但在实际业务操作中，与其他资产大类略有不同，消费基础设施资产与住宅开发业务的联系往往较为紧密，如房企在开发商业项目时，该项目往往与商业住宅共享同一宗土地，产权较为复杂，如何妥善处理较为关键。

陈玲建议，综合性房企应新设资产承接平台，与房地产开发业务有效隔离，以相应资产承接平台作为原始权益人发行公募REITs，同时需做好回收资金的监管工作，不得用于商品房开发。为满足产权类公募REITs项目预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%的要求，位于一线、新一线城市以及部分二线城市的资产最有机会发行REITs，核心地区优质消费基础设施是首选资产范围。此外，在经济稳步复苏和加强内循环的背景下，民生保障类和消费类设施领域会匹配更多的政策供给，这类资产成本有望进一步优化。

张宇认为，原始权益人在发行前应充分进行资产梳理，以确保资产合规性，降低发行风险。同时，需结合底层资产的情况、一级市场交易价格等，合理确定资产定价水平。

来源：中国财经报 记者：敖阳利 编辑：张袁

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